湖南省三四線城市:株洲篇

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文/謝楊春、俞倩倩、李詩昀

調研感受

產業基礎雄厚,軌交、航發、汽車三大產業優勢明顯

需求趨于飽和,房企即便降價跑量求生存,去化依舊艱難

供地缺乏節制,政府寧愿流拍也不降地價

區位偏好顯著,能買河西絕不買河東

客戶價格敏感度較高,剛需難以接受好產品“溢價”

品牌房企近兩年相繼入駐,部分規模房企被高價地“套牢”

“長株潭一體化”規劃僅在交通上推進迅速,整體落地仍“艱難”

01 市場綜述

人口負增長

2019年以來需求不濟,供應成交明顯縮量

株洲市轄天元、蘆淞、荷塘、石峰、淥口5區,攸縣、茶陵縣、炎陵縣3縣,代管縣級醴陵市,另設有云龍示范區。

作為全國八個老工業城市之一,曾誕生了中國第一輛電力機車、第一臺航空發動機等。目前軌道交通、通用航空、汽車仍是其支柱產業,總產值超2200億,代表企業有中車株洲所、南方航空動力機械公司、北汽株洲分公司等。

人口層面來看,2018年末株洲市常住人口約402.08萬人,較上年末下降0.07萬人,首次呈現負增長,2015年-2018年間,常住人口數僅僅增長2萬人。從人口結構來看,16-59歲勞動年齡人口占比62.92%,這一比例還在逐年降低,老齡化的問題日益凸顯。人口基數下滑和老齡化趨勢勢必會在未來影響整個株洲的購房需求。

談及株洲,長沙是繞不開的話題和城市。盡管株洲、長沙相距不到百公里,“長株潭一體化戰略”也自1997年起被反復提及,但實際除了城鐵開通、道路修建和社?;ネㄍ?,其他層面少有進展和互動。加之長沙在極嚴的限價調控下與株洲并未形成明顯的房價梯度,外溢到株洲的購房需求極為有限。

縱觀株洲房地產市場,2016年至2018年的兩年間,商品房新增供應面積大幅增長,年均增達35%。進入2019年隨著市場轉冷供應節奏有所放緩,1-6月新增供應面積同比下降36.7%。與之相對應的2016年-2018年間商品房成交面積雖然也在逐年增長,但年均增長僅維持在17%左右,增速明顯落后于供給。

2019年以來商品房銷售更是陷入持續低迷,數據顯示1-6月累積成交面積同比下滑24%,降幅有進一步擴大之勢。此外,值得一提的是,株洲全市房地產業從業人員近1.96萬人,同比2018年下降10.2%,也從側面反映了地產不景氣,市場走弱的事實。

02 調控政策

3個月內限價格浮動不得超過5%

2019年棚改新開工戶數驟降8成

株洲限價政策自2018年11月15日起實施,規定自價格申報之日起3個月內不得調整銷售價格,重新調整銷售價格時,浮動較上次報價不得超過5%。

房貸層面,首套首付最低兩成,利率上浮10%-15%,二套首付最低三成,利率上浮15%-20%。除此之外,2019年8月新出臺人才引進政策,符合要求的人才在株洲首次購房享受2-5萬元的購房補貼。

2016年至2019年間,株洲市棚改規模走勢先升后降,2017年計劃開工量達到峰值32942戶,2019年棚改新開工計劃僅4693戶,較2018年驟降近8成。在總量下降的同時,貨幣化安置比例亦大幅下降,相較于2017年棚改近乎全部貨幣化安置,2019年貨幣化安置僅占比38%。

03 房價梯度

2016-2018年房價漲勢迅猛

2019年普遍降價走量

株洲市房價在2016年-2017年間快速上漲,均價由4000元/平方米漲至6000元/平方米,漲幅近50%。這種上漲勢頭延續至2018年中旬,土拍熱度帶動房價漲至新高。

拐點出現在2018年末,市場開始明顯轉冷。進入2019年,房企紛紛選擇降價跑量,價格降幅普遍達10%以上。東部美的城的售價變化最能反映房價走勢,2016開盤售價僅4000元/平方米,兩年間價格節節攀升,2018年5月一度升至9000元/平方米,在此期間項目依然“一房難求”。2019年價格再次回落至7800元/平方米左右,不過由于項目所剩不多,因此整體影響不大。

分區域來看,天元區是當之無愧的株洲樓市量價領跑者。新增商品住宅供給量達全市60%以上,整體均價在7000-8000元/平方米左右。但項目之間因區位、品牌等差異價格分化顯著,大體來看神農城、工大商圈、武廣新城、新馬新城幾大板塊均價依次遞減。蘆淞區和荷塘區為株洲老城區,均價在6000-7000元/平方米左右,前者亦為老工業區,道路狹窄配套落后,現存大量的老集資房,新盤分布相對分散。荷塘區尤以水竹湖板塊均價最高,地王頻現。

由于河西(天元區)從1992年發展至今已趨于飽和,目前政府的發展方向是“南延北拓”,體現在南面株洲縣撤縣設為祿口區,北部新設云龍示范區。云龍示范區成立以來利好不斷,長郡中學的引入更是顯著提升了板塊內項目價值。而祿口區撤縣不久,交通、產業等與主城仍有明顯差異,自然也是株洲五區的房價洼地,均價為4500-5500元/平方米。

04 客群偏好

“能買河西絕不買河東”

客戶地緣屬性強,注重學區同時價格敏感度高

天元區作為株洲市重點發展的新區,各方面配套趨于成熟,深受株洲人民偏愛,從我們實際調研情況來看,多數購房者都抱著“能買河西絕不買河東”的心態。剩余板塊均以地緣性客戶為主,板塊之間的客戶流動性偏小。

剛需客群對價格有極高的敏感性,一方面體現在總價較低的100平方米左右三房戶型較為暢銷,另一方面體現在對單價敏感,我們調研的某項目直言客戶并不關心產品好壞,只要周邊項目每平方米單價便宜50元客戶就有可能會被洗走。而改善需求的客戶由于可選擇范圍過多,在房價不漲反跌的形勢下,觀望態度愈加濃重。

此外,教育資源也是購房者的核心關注點,典型如金茂悅憑借長郡中學的學區優勢比一街之隔的碧桂園麓府單價高出1000元/平方米。

05 土地市場

2018年、2019年“冰火兩重天”

目前已有22幅地流拍

2017年以前,株洲土拍不溫不火,溢價率低,競得方也多為本土開發商。隨著品牌房企紛紛進駐,株洲土地市場在2017-2018年迅速升溫。2018年5月新城和榮盛更是分別以4932和5353元/平方米的樓面價競得荷塘區水竹湖片區地塊,溢價率高達135%和138%。

進入2019年,土地市場出現“反轉”,隨著株洲樓市步入下行通道,房企拿地趨于謹慎,1-7月份,全市房地產企業土地購置面積52.73萬平方米,同比下降59.2%。土地成交價款6.17億元,同比下降87.5%。截至9月已有22幅土地流拍,成功出讓的地塊也多為底價成交。但即便如此,政府也并未放緩供地節奏和下調供地價格。

06 房企競爭

大型房企近兩年紛紛進駐

品牌房企溢價能力高于本地企業

品牌開發商中,美的置業于2010年最早進入株洲市場,隨后恒大、碧桂園紛紛入駐,近兩年金科、金茂、新城、榮盛、當代、中糧、陽光城也相繼在株洲拿地。株洲規模最大的本土開發商當屬華晨,以開發剛需盤為主,地緣性優勢使得其往往能摘得優勢地塊。但今年以來由于市場下行以及自身的資金緊張,華晨多個樓盤折價力度較大。

綜合看來,品牌房企的溢價能力要高于本地房企,如美的翰城售價在6800元/平方米以上,而臨近的華晨山水豪庭項目定價約5800-6000元/平方米。恒大御景天下銷售單價也比高科萬豐上院湖韻高出千元以上。

07 總結展望

供應過量疊加需求飽和

市場步入長久調整期,改善型需求仍待挖掘

簡而言之,株洲樓市的最大弊病就是供給過量而需求趨于飽和。常住人口僅400萬的城市,經歷了大規模棚改的收割,剛需本就所剩無幾,下行房價也讓改善人群趨于觀望。

在此基礎上,政府供地缺乏節制,房企拿地缺少理性,共同造就了株洲樓市今日之困局。從我們調研到的情況來看,房企都在積極的“以價換量”,各項目降價屢見不鮮,但對銷售的促進作用相對有限。

除此之外,“長株潭一體化”目前空有其談,少見落地。即便落地,在都市圈的形成階段,中心城市長沙的虹吸效應也要大于其輻射效應,短期未必能解株洲燃眉之急。

展望未來,短期供過于求的形勢難以逆轉,市場進入橫盤調整期在所難免。但長期來看,我們對于株洲市場仍舊抱有樂觀態度,一方面市場上的改善型需求仍有一定發掘空間,對企業而言,抓準消費痛點,提升產品價值,才能從重重競爭中成功突圍。另一方面,株洲擁有湖南其他地級市所無法企及的產業優勢,中國動力谷、航空新城的相繼落地也將會為樓市注入新的活力。

典型項目一:恒大御景天下

售樓處實景/區位/沙盤圖

地理位置:天元區新馬東路

物業類型:高層、洋房

建筑面積:87.25萬平方米

總戶數:6450戶

裝修:精裝

開盤時間:2018年6月

最近開盤售價:高層7400-8200元/平方米,洋房8080元/平方米

項目點評分四期開發,共包含108棟建筑,在售一期共計17棟高層、14棟洋房。項目位于新馬新城板塊,雖同屬天元區,但距離區域中心神農城板塊車程近30分鐘。交通(近湘潭、長沙)、生態(萬豐湖)是項目最大賣點,另外還臨近市政府重金投資的中國動力谷。但由于人口導入有限、商業配套等仍未落地,整體去化一般,開盤一年半以來僅去化700套,占一期總量1/3。盡管定位改善盤,但從洋房最好賣的仍舊是100平方米左右的小戶型來看,客群仍然偏向剛需。

典型項目二:北大資源:未明1898

售樓處實景/樣板間/沙盤圖

地理位置:蘆淞機場大道與千億大道交匯處

物業類型:高層、疊墅

建筑面積:35萬平方米

總戶數:1671戶

裝修:毛坯

開盤時間:2018年10月

開盤售價:疊墅10000元/平方米,高層6000元/平方米

項目點評:所在地塊原本行政區劃歸屬于株洲縣,后因市區南擴,被并入蘆淞區,政府致力于在此打造中國第六座航空新城。目前周邊產業紛紛落地,教育、商業、醫療等規劃也在陸續兌現。項目客群以地緣性質為主,航發職工可占70%,還有部分棚改、地級市客戶,株洲主城區居民對該區位抗性較大??腿赫w對價格極為敏感,而且購買力有限,體現在105平方米三房的小戶型最為暢銷,別墅產品即便經歷面積段調整以降低總價(縮小30-50平方)去化也相對困難。2018年首開時,因周邊項目較少,吸納了一波剛需客戶,首推300套房源去化超9成,隨著美的、華晨紛紛進駐該板塊,競爭加劇,去化速度有所下降,現在月均去化30-40套。

典型項目三:東部美的城

售樓處實景/區位/沙盤圖

地理位置:荷塘新塘路和向陽路的交匯處

物業類型:高層

建筑面積:130萬平方米

總戶數:8515戶

裝修:一期毛坯,二期精裝

開盤時間:2016年4月(一期)

最近開盤售價:7500-8000元/平方米(含1300元/平方米精裝)

項目點評一期最早于2016年開盤,售價4000元/平方米,目前已交房入住。二期共計近5000戶,目前僅剩25、26、27號樓200余套房源清盤中,建面約111-160平方米,涵蓋三、四、五房戶型。項目開盤至今價格幾經起伏,2016年至2018上半年價格漲幅達50%,去年5月因新城、榮盛在周邊拿地樓面價高達五千元每平方米,推動東部美的城價格跟漲,均價一度突破9000元/平方米(含精裝),但好景不長,隨著株洲樓市在2018年下半年迅速轉冷,項目均價也下調了10%左右??驮从傻鼐壭?、周邊縣城的、返鄉置業三大群體構成。盡管項目距離規劃的長株潭城際輕軌的大豐站僅1公里,但在長沙的高壓調控下,幾乎沒有外溢客群流入。

典型項目四:株洲金茂悅

售樓處實景/區位/沙盤圖

地理位置:云龍示范區中南林科大舊址

物業類型:超高層

建筑面積:49.81萬平方米

總戶數:3493戶

裝修:精裝

開盤時間:2018年12月

最近開盤售價:7500元/平方米

項目點評云龍示范區目前的價格標桿,依靠長郡中學(湖南省排名第一)學區優勢,銷售均價達7500元/平方米,比一街之隔的碧桂園每平方米貴1000元左右。2018年8月拿地,樓面價約2400元/平方米,2018年12月首開恰逢市場轉冷,開盤價約7800元/平方米,去化并不理想,但項目調整推盤節奏以適應市場變化之后,銷售可觀。本案客群主要是中車職工、職教城教師,剛需偏改善性質。在售超高層戶型包含三室兩廳兩衛(建面約112、126平方米)、四室兩廳兩衛(建面約142平方米),即將推出疊墅房源,建面約143-157平方米。

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